As vantagens dos fundos de investimento imobiliário (FII)

18 de outubro de 2018

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) constituem uma modalidade de investimento que está bastante em voga atualmente.

Os Fundos de Investimento Imobiliário são desenvolvidos por um grupo de investidores, cujo objetivo principal é alocar capital em negócios do segmento imobiliário e conquistar retornos financeiros através de locações, arrendamentos, venda de imóveis e muitas outras atividades que permitam rendimentos dentro deste segmento.

Comumente, Fundos Imobiliários investem em imóveis comerciais – como shopping centers, prédios corporativos, galpões industriais e/ou logísticos etc. – ou mesmo em títulos de renda fixa vinculados ao mercado imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Via de regra, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) caracterizam-se por representar um modo mais simples e acessível para as pessoas físicas investirem em imóveis. Inclusive, os FII apresentam outras vantagens que os tornam mais atrativos e interessantes do que o investimento direto em imóveis, havendo que se ressaltar a possibilidade de qualquer pessoa realizar investimento em grandes empreendimentos, outrora restritos a reduzido número de investidores com muitos recursos.

Neste norte, enquanto o investimento direto costuma possibilitar à pessoa física apenas a aquisição de apartamentos, casas e salas comerciais (imóveis considerados menores ou inferiores, em termos de rentabilidade), os FII propiciam investimentos em empreendimentos de grande porte, de alta qualidade e performance.

Com os FII, torna-se factível investir em imóveis de alto padrão, com locatários qualificados, de maneira que o investidor se beneficia proporcionalmente dos ganhos que esses ótimos imóveis podem gerar; o que anteriormente somente era vislumbrado por grandes investidores.

Além disso, temos como uma das principais vantagens dos FII, para o investidor pessoa física, o fato de os rendimentos das operações realizadas pelos FII (compra e venda, aluguel etc.), bem como os rendimentos distribuídos a seus cotistas, serem isentos de imposto de renda (IR), devendo ser salientando que apenas a primeira isenção mencionada (rendimentos das operações realizadas pelos FII) é uma característica exclusiva dos FII (mas extremamente relevante).

Contudo, deve ser salientado que, para haver tal isenção, devem obrigatoriamente coexistir três condições, quais sejam: a) o FII deve ter, pelo menos, 50 cotistas; b) o FII deve ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado; c) o cotista beneficiado com a isenção fiscal não pode possuir mais de 10% das cotas do FII.

Também cumpre destacar que a isenção fiscal não se estende aos ganhos de capital decorrentes da venda das cotas do FII, que sofrem a incidência do imposto de renda à alíquota de 20%.

Outra característica dos FII indubitavelmente atrativa diz respeito à possibilidade de se investir com um capital inicial baixo. Enquanto na aquisição direta de determinado imóvel, o investidor pode ter que despender, não raro, centenas de milhares de reais; os FII permitem ao investidor adquirir apenas uma fração de um ou mais imóveis, por valores inferiores e mais razoáveis.

Outrossim, os investimentos em FII também concedem ao investidor a possibilidade de diversificação de sua carteira, sem alteração das somas de desembolso necessário, eis que um único FII já pode deter uma ampla variedade de imóveis e/ou locatários na carteira.

Não obstante, ainda que se opte por investir em FII com apenas um imóvel, tendo apenas um único locatário, o investidor poderá facilmente diversificar sua carteira de investimentos, mediante a aquisição de cotas de vários FII.

Com a diversificação da carteira, o investidor tende a reduzir seu risco, já que acaba por criar as condições necessárias à obtenção de ganhos em diversos cenários e mercados de atuação. Adicionalmente, as eventuais perdas percebidas em relação a determinado ativo poderão ser reduzidas ou compensadas em razão de ganhos em outro ativo.

Outra questão interessante referente aos FII refere-se à sua liquidez, já que, ao contrário da alienação direta de imóveis, que pode ser mais demorada e complexa, a alienação de cotas dos FII não demanda maiores implicações, bastando que o investidor interessado em se desfazer de parte ou da totalidade de suas cotas realize a venda na bolsa, via mesa de operações ou home broker da sua corretora. Por óbvio, é percebido que pode ser muito mais fácil e rápido vender as cotas de um FII, do que um imóvel (tratando-se de imóveis de grande potencial e valor).

Por fim e não menos importante, avulta-se ainda a vantagem de os FII serem conduzidos por gestão profissional, contando com especialistas na tomada de todas as decisões, pois a escolha de compra ou venda de imóveis, bem como qual locatário prospectar não constituem questões simples, sendo sempre salutar estar profissionalmente respaldado, para eliminação ou, no mínimo, redução de equívocos jurídico-negociais.

Diante das observações acima, denota-se que os FII se mostram como uma excelente alternativa a investidores, apresentando vantagens tributárias, de segurança, rentabilidade, entre outras; o que não olvida, entretanto, a necessidade da consultoria técnica, caso seja feita a opção por tal modalidade de investimento, para que sejam avaliadas as peculiaridades de cada negociação entabulada.

Por: Alexandre Rosa Gonçalves, Especialista em Direito Imobiliário no GNLCDC Advogados