A averbação do contrato de locação no cartório de registro de imóveis: um direito do locatário

9 de agosto de 2018

Muitos locatários de imóveis desconhecem um importante direito que lhes é concedido pela Lei Federal nº. 8.245/91 (“Lei do Inquilinato”), qual seja, o direito de averbar o contrato de locação celebrado na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro Imóveis.

Na verdade, o mais importante não é o direito de averbação do contrato na matrícula do imóvel, mas sim os direitos que decorrem desse primeiro direito. Vejamos.

O artigo 8º, da Lei do Inquilinato, estabelece que, “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

Conforme se infere do artigo acima transcrito, caso o contrato de locação possua cláusula de vigência em caso de alienação e esteja averbado na matrícula do imóvel, os locatários não terão a ingrata surpresa de se verem obrigados a desocupá-lo (no prazo de 90 dias), na hipótese de o proprietário/locador aliená-lo a terceiros.

Ou seja, cumpridos os requisitos legais (cláusula de vigência em caso de alienação e averbação do contrato na matrícula do imóvel), os locatários terão a certeza e a tranquilidade de que o prazo de vigência da locação será integralmente respeitado, sem qualquer influência de relação paralela (alienação).

Entretanto, a despeito da importância de se garantir o cumprimento integral do prazo de vigência da locação, o que se observa normalmente é que os contratos de locação, em sua maioria, são firmados entre as partes e arquivados/guardados, sem serem levados ao registro imobiliário, sendo provável que este comportamento seja decorrência do desconhecimento da legislação vigente, e não de decisões conscientemente tomadas.

Além da Lei do Inquilinato, a Lei Federal nº. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), em seu artigo 167, I, item 3, também traz expressamente a possibilidade de o contrato de locação ser objeto de registro (na verdade, averbação), junto à matrícula do imóvel locado. Para tanto, basta que conste do contrato, de modo expresso, a cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada, obrigando, portanto, o futuro proprietário a respeitar a locação vigente.

Nesse interim, o contrato de locação deixa de atuar somente na seara dos direitos obrigacionais das partes signatárias, e passa a produzir plenos efeitos perante terceiros.

Havendo a averbação da locação na matrícula do imóvel, ninguém poderá alegar seu desconhecimento, em razão do princípio da publicidade, que rege o direito imobiliário registral; isto é, as informações do registro imobiliário são públicas, o que obriga o possível adquirente do imóvel a respeitá-las.

Noutro norte, cabe destacar que, além da garantia da observância do prazo de vigência, o registro (averbação) do contrato de locação na matrícula do imóvel também garantirá ao locatário o direito de preferência na aquisição, em igualdade de condições com terceiros.

O artigo 167, II, item 16, da Lei nº. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), prevê que será feita a averbação “do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência”.

No mesmo sentido, o artigo 33, da Lei do Inquilinato, estabelece o seguinte:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Este direito consiste na garantia do locatário de ser notificado pelo locador no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento do imóvel locado, ocasião em que o locatário terá preferência para adquiri-lo, em igualdade de condições com terceiros (artigo 27, da Lei Federal nº 8.245/91).

Ao contrário da obrigação de observância do prazo de vigência do contrato de locação averbado, o direito de preferência independe de cláusula expressa no contrato, eis que decorre da lei. Assim, basta que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel, para que o direito de preferência seja inarredavelmente atribuído ao locatário.

Portanto, para que o direito de preferência seja integralmente exercitável pelo locatário, mostra-se necessário que o contrato seja publicizado, por meio da sua averbação na matrícula do imóvel locado, conforme previsto no artigo 33, da Lei nº 8.245/91, acima transcrito.

Concluindo, resta nítida a importância, para o locatário, de se levar o contrato de locação ao registro imobiliário (averbação), tendo em vista que passará a ser oponível a terceiros, em razão da publicidade dos registros imobiliários.

Assim, a averbação do contrato de locação, na matrícula do imóvel, proporcionará maior segurança jurídica ao locatário, seja pelo fato de tornar obrigatória a integral observância do prazo de vigência da locação, em caso de alienação do imóvel, ou mesmo por garantir o direito de preferência de sua aquisição, em igualdade de condições com terceiros.