Da legitimidade da cobrança de taxa condominial de forma proporcional à fração ideal de cada unidade autônoma do edifício

12 de dezembro de 2019

Muito já se discutiu, e ainda se discute, sobre a legitimidade (ou não) da cobrança de taxa condominial de forma proporcional à fração ideal de cada unidade autônoma do edifício.

Invariavelmente, a discussão chega ao Poder Judiciário quando o condômino proprietário de unidade autônoma detentora de maior fração ideal do terreno onde o prédio está edificado questiona a forma de cobrança das taxas condominiais definidas na convenção de condomínio, geralmente pautada pelo inciso I, do artigo 1.336, do Código Civil; ou seja, de forma proporcional às frações ideais das unidades.

Apenas a título de esclarecimento, incumbe trazer o conceito de fração ideal, que, em linguagem informal, nada mais significa que o percentual de propriedade que o titular da unidade tem nas partes comuns do condomínio. Exemplificando: se ao apartamento “xxx” de um prédio corresponde a fração de 0,05 (ou 1/20), isso quer dizer que seu proprietário detém 5% do terreno e das demais partes comuns.

Ato contínuo, cumpre invocar os dispositivos legais que dispõem sobre o tema, iniciando-se pelo citado artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, que assim preceitua:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Em sequência, vejamos o que estabelece o artigo 12, § 1º, da Lei Federal nº. 4.591/64 (“Lei da Incorporação Imobiliária”):

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

Analisando as transcrições acima, denota-se que as disposições da convenção de condomínio que estabeleça o critério de rateio das despesas condominiais proporcionalmente às frações ideais de cada unidade, do ponto de vista legal, não mereceriam reparo. Senão, vejamos.

O Código Civil e a Lei Federal nº. 4.591/64 preceituam que, salvo disposição em contrário na convenção, a contribuição para as despesas de condomínio ocorrerá na proporção das suas frações ideais.

Portanto, o simples fato de a convenção de condomínio, devidamente aprovada e registrada junto ao Ofício de Registro de Imóveis, estabelecer que os condôminos das unidades tipo (sem distinção de fração ideal) devem contribuir para as despesas gerais em proporções iguais, e que a unidade de cobertura (por exemplo) deve contribuir com um percentual a mais (desde que razoável), não traduz, por si só, uma ilegalidade ou cobrança ilegítima.

         Alguns órgãos de imprensa chegaram a divulgar, em algumas oportunidades, matérias cujos títulos levavam a crer que o rateio da taxa condominial pela fração ideal teria sido “derrubado” pelo Poder Judiciário. 

         Porém, é sempre necessário realizar a devida comparação entre a matéria e julgamento nela apresentado, bem como relativamente ao caso específico que estejamos avaliando, sob pena de se incorrer em grande equívoco.

         Por exemplo, no julgamento do recurso especial nº. 1.104.352-MG (2008/0256572-9), que chegou a ser destacado em matéria jornalística a respeito, não houve a pura e simples equiparação da taxa condominial entre as unidades diferentes (tipo x unidade maior) pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ, mas tão somente a redução da taxa condominial da unidade maior, que era 131% superior à taxa das unidades tipo e passou a ser apenas 20% maior.

         Isto é, diante das provas produzidas, o Poder Judiciário entendeu que a área maior do apartamento não implicava, necessariamente, onerosidade aos demais condôminos, que justificasse a atribuição de taxa condominial 131% superior às das demais unidades autônomas do edifício.

         Sob o prisma da vedação ao enriquecimento ilícito e do princípio do proveito efetivo, ao analisar o caso concreto, tanto o TJMG quanto o STJ entenderam que o pagamento da taxa condominial de forma proporcional à fração ideal de cada apartamento não era justa, eis que restou apurado e demonstrado que a maior parte das despesas comuns do condomínio em questão independia do tamanho das unidades autônomas. Isto é, no caso, as despesas adicionais propiciadas pela unidade maior justificariam um pagamento a maior da taxa condominial de apenas 20%.   

         Deste modo, não há que se falar, de forma absoluta e sem qualquer análise crítica, que a cobrança de taxa condominial de maneira proporcional às frações ideais das unidades autônomas do edifício (ou por qualquer outra forma estabelecida em convenção) é ilegal e/ou ilegítima. Não é este o entendimento que prevalece (jurisprudencial e doutrinário).  

         Inclusive, à época do julgado supramencionado, o STJ emitiu nota de esclarecimento, por meio de sua Secretaria de Comunicação, salientando que não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, já que não se imiscuiu nessa controvérsia.

         Resta claro o reconhecimento da validade/legalidade do critério de rateio das despesas condominiais embasado na proporcionalidade das frações ideais das unidades autônomas, bem como de outros critérios que venham a ser fixados na convenção de condomínio, salvo em caso de provas irrefutáveis em sentido contrário.

         Por óbvio, nada impede que eventual condômino insatisfeito busque, judicial ou extrajudicialmente, contestar o valor da taxa condominial atribuída a seu imóvel, seja por discordar do critério proporcional à fração ideal ou por qualquer outro que tenha sido estabelecido em convenção de condomínio.

         Todavia, o condômino insatisfeito poderá estar lidando com um pleito bastante incerto/frágil, cuja possibilidade de êxito entendemos remota, dentre outros motivos, pelo seguinte: oposição a expressa disposição legal (artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, e artigo 12, § 1º, da Lei Federal nº. 4.591/64) e necessidade da demonstração cabal e irrefutável de que não há razões a justificar o critério de rateio das despesas condominiais.

         Parece-nos nítido que o argumento de equiparação da taxa condominial para a unidade autônoma distinta (ex.: cobertura) somente seria minimamente defensável, na hipótese em que suas peculiaridades não afetassem, de forma mais gravosa, as despesas condominiais. 

Adicionalmente, deve ser explicitado que há quem defenda que as deliberações e regramentos estabelecidos pela assembleia/reunião de condôminos, especialmente aquelas consubstanciadas na convenção de condomínio, não seriam passíveis de alteração sem a observância do quórum estabelecido (legal ou convencional), de modo que a irresignação só seria crível, na hipótese de desrespeito à vontade da maioria (quórum) ou à forma (convocação, poderes, deliberação, ausência de registro etc.). Contudo, não nos cabe aprofundar nesse viés da discussão no momento, sob pena de ampliar demais o objeto do presente artigo. 

Portanto, devem prevalecer as disposições do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, e do artigo 12, § 1º, da Lei Federal nº. 4.591/64, que estabelecem que, salvo disposição em contrário na convenção, os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, tratando-se de regra geral legalmente prevista, que somente será afastada na hipótese de restar cabalmente demonstrado que o critério de rateio proporcional às frações ideais é absolutamente injustificável.

Concluindo, em vista do acima exposto e sempre respeitando posições em sentido contrário, entendemos que, tanto sob o aspecto da legalidade quanto da legitimidade e razoabilidade, o critério de rateio das despesas condominiais de forma proporcional às frações ideais, em princípio, deve ser considerado válido.

Artigo escrito por Alexandre Rosa Gonçalves advogado na GNLCDC Advogados