Excessos na cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

19 de março de 2020

Muitos contribuintes municipais têm se deparado com uma situação/obrigação tributária de difícil explicação, e porque não dizer injustificável.

Ao comprar o imóvel por meio de leilão (judicial ou extrajudicial) ou autorização judicial e realizar o procedimento de lançamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incidente, os contribuintes são surpreendidos com uma avaliação superior à quantia efetivamente paga na hasta pública ou na venda judicialmente autorizada.

Apenas para pontuar, a Constituição Federal estabelece a competência municipal para a instituição do referido imposto (ITBI), conforme se infere do seu artigo 156, a seguir transcrito: 

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

(…)

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

(…)

§ 2º O imposto previsto no inciso II:

(…)

II – compete ao Município da situação do bem.

Adicionalmente, o Código Tributário Nacional – CTN (Lei Federal nº. 5.172/66) prevê, em seu artigo 38, que:

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Em linhas gerais, doutrina e jurisprudência costumam conceituar o valor venal como o preço que seria obtido numa operação de compra e venda à vista, em condições normais do mercado imobiliário.

Outrossim, as vendas de imóveis ocorridas em hastas públicas e/ou processos judiciais, via de regra, são precedidas de avaliação técnica, realizada por oficial de justiça ou perito avaliador, e, nos casos de hasta pública, ainda há a ampla concorrência entre os interessados na aquisição, de forma que o valor da transação/venda geralmente é totalmente condizente com o valor venal do imóvel.

Assim, como explicar a forma como a tributação, em alguns casos, vem ocorrendo em determinados municípios, desconsiderando completamente o preço real da venda e aplicando somente os critérios avaliativos dos agentes fiscais/tributários.

A situação é mais facilmente explicada pela fúria arrecadatória estatal, do que por critérios técnicos objetivos, conforme acima explicitado.

Isto é, procedimentos amparados por avaliação técnica prévia e, em boa parte, realizados com ampla concorrência entre os interessados, de maneira que o preço obtido na transação representa, sem dúvidas, o valor venal para fins da tributação, são absolutamente desconsiderados pelos entes municipais.

O fato é que, como o valor de aquisição retrata o exato valor de mercado do imóvel, o ITBI deveria ser obrigatoriamente recolhido sobre o valor de arrematação. Todavia, vários municípios têm exigido o ITBI sobre base distinta, em avaliação própria.

Deste modo, muitos contribuintes têm proposto medidas judiciais, objetivando o reconhecimento do seu direito de ser tributado pelo valor real da aquisição, tido por eles como o valor venal do bem, e não pela quantia atribuída pelos municípios.

Tais medidas podem representar economia considerável para os contribuintes municipais.

Exemplificativamente, suponhamos que o imóvel tenha sido adquirido em leilão judicial pelo valor de R$300.000,00 (trezentos mil reais), porém o município optou por avalia-lo e tributar a venda por R$500.000,00 (quinhentos mil reais). Assim, caso a base de cálculo adotada fosse o valor real da transação (R$300.000,00), considerando a alíquota geralmente estabelecida pelos municípios de 3% (três por cento), teríamos o ITBI a pagar de R$9.000,00 (nove mil reais); enquanto que, adotando a base de cálculo majorada (R$500.000,00), teremos o imposto a pagar de R$15.000,00 (quinze mil reais). Portanto, haveria uma diferença/economia de R$6.000,00 (seis mil reais).

A questão em tela já tem decisões favoráveis aos contribuintes em diversos Tribunais do país, inclusive no Superior Tribunal de Justiça – STJ.

A matéria é muito relevante, porque o setor imobiliário representa uma fatia considerável do mercado e da economia nacionais, de modo que a tributação equivocada pode, inclusive, propiciar o desaquecimento da atividade em determinadas cidades e/ou regiões; e ocasionar o efeito contrário em locais onde o erro de procedimento não ocorre.    

Aqueles que defendem a tributação municipal realizada em dissonância com o valor da arrematação ou aquisição judicial argumentam que, por vezes, os imóveis transmitidos dessa forma são vendidos por valor bem abaixo do mercado, de forma depreciativa.

Contudo, sempre respeitando as posições em sentido contrário, bem como casos excepcionais, entendemos que a tributação deve se dar com base no valor da arrematação ou da autorização judicial de venda, eis que a avaliação técnica prévia, aliada à ampla divulgação e participação dos eventuais interessados, constituem elementos verdadeiros e absolutos a balizar o valor venal do imóvel.

Artigo escrito por Alexandre Rosa Gonçalves advogado na GNLCDC Advogados

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