Lei nº 13.097/2015: Segurança do adquirente de imóvel x insegurança do(s) credor(es) do alienante

27 de junho de 2018

Em 20/02/2015, entraram em vigor os artigos 54 a 62, da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, publicada no Diário Oficial da União em 20/01/2015.

A principal alteração trazida pelos referidos dispositivos legais diz respeito à eficácia dos negócios jurídicos imobiliários realizados, em relação a atos jurídicos precedentes, caso estes não tenham sido previamente registrados ou averbados na matrícula do imóvel negociado.

Neste sentido, a lei em referência estabeleceu, no parágrafo único, do seu artigo 54, que: “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel”.

Conforme se depreende do trecho acima transcrito, denota-se que, para ser considerado terceiro de boa fé, bastará àquele que estiver adquirindo o imóvel ou o recebendo em garantia real verificar se existe qualquer apontamento prévio (registro ou averbação) na matrícula do imóvel que possa afetar a transação. Não havendo apontamentos, a concretização do negócio (lavratura e registro da respectiva escritura) será oponível a qualquer pessoa, sem ressalvas.

Tal alteração legislativa certamente propicia, em tese, maior segurança jurídica ao comprador, no que tange à possibilidade de perda do imóvel em razão de causa preexistente (tecnicamente conhecida como evicção), simplificando, sobremaneira, a investigação da regularidade do imóvel pretendido.

Destarte, iniciada uma transação imobiliária, com a certidão atualizada da matrícula do imóvel em mãos, devidamente expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, o comprador já teria plenas condições de aferir se existe ou não risco de a negociação, uma vez concluída, ser afetada por atos jurídicos precedentes, já que o que não estiver constando da matrícula não lhe poderia ser oponível.

Apesar de terem sido recebidos com muitas críticas positivas, os artigos 54 a 62, da Lei nº 13.097/2015, devem ser analisados com bastante critério e cautela.

Embora tragam a sensação de maior segurança jurídica ao comprador do imóvel, os dispositivos legais em comento também trazem, em contrapartida, sensação de grande insegurança aos credores dos alienantes de imóveis, que, caso não tenham seu crédito averbado/registrado na matrícula do imóvel que garantiria o cumprimento da obrigação, poderão ver seus créditos não adimplidos.

Porém, como estamos diante de alteração legislativa relativamente recente, cuja vigência integral se deu apenas em fevereiro/2017 (após o decurso do prazo de transição, estabelecido no artigo 61), ressaltamos que ainda não há jurisprudência consolidada sobre o tema, motivo pelo qual se mostra salutar e recomendável que os adquirentes ainda se cerquem de alguns cuidados quanto à análise da documentação pessoal do vendedor (inclusive certidões de distribuições de ações) e do imóvel que pretende comprar, não se limitando a simples análise da certidão atualizada da matrícula imobiliária, visando se resguardar de futuros problemas.

Neste ínterim, mesmo que a Lei nº 13.097/2015 tenha, aparentemente, simplificado a verificação do risco de evicção em relação às negociações de imóveis, especialmente pelo fato de não haver jurisprudência consolidada, ainda pairam algumas dúvidas quanto à observância de suas disposições em determinados temas. Apenas exemplificando, podemos levantar as seguintes questões: uma decisão judicial proferida por Juízo Trabalhista e/ou Falimentar teria o condão de elidir a boa-fé do adquirente de imóvel, de cuja matrícula não constasse qualquer apontamento? O instituto da fraude à execução somente seria arguível nas hipóteses em que haja o apontamento da execução judicial junto ao registro imobiliário? A inexistência de apontamento na matrícula realmente geraria a presunção absoluta da boa-fé do adquirente do imóvel, sem qualquer exceção?

A nosso ver, as questões acima suscitadas ainda são nebulosas e demandarão debates e análises doutrinários e jurisprudenciais, ao longo dos próximos anos, para que se possa afirmar, com precisão, qual deve ser o proceder das partes envolvidas, a fim de evitar o dano ao seu patrimônio.

Como consequência lógica, sugere-se que os credores sejam mais diligentes no que diz respeito à garantia e à busca da satisfação de seus créditos, quando os devedores não cumprirem voluntariamente a obrigação, uma vez que o simples ajuizamento da ação ou execução judicial pode não ser suficiente para elidir a boa fé do terceiro adquirente, cuja oponibilidade, em tese, somente será cabível caso haja a prévia averbação na matrícula do imóvel.

Por outro lado, em sentido diametralmente oposto, recomendamos aos adquirentes de imóveis que ainda se cerquem de todos os cuidados possíveis para que não assumam involuntariamente os riscos de eventual evicção. Ou seja, mesmo com a recente previsão legal, deve ter a cautela de verificar e analisar não apenas a documentação do imóvel, como também do(s) seu(s) proprietário(s) e, eventualmente, antigo(s) proprietário(s), até que haja posição jurisprudencial clara e sedimentada a respeito do tema.

Outrossim, ainda que se opte por adotar uma postura de assunção de eventual risco, é recomendável que se faça de forma consciente, com a devida mensuração dos reflexos incorridos.

Por ALEXANDRE ROSA GONÇALVES, especialista em Direito Imobiliário no GNLCDC Advogados.