O Código De Defesa Do Consumidor e a sua aplicação nos litígios envolvendo contratos imobiliários

13 de junho de 2018

As disposições contidas nos artigos 2º e 3º da Lei Federal nº 8.078 de 1990 – Código de Defesa do Consumidor trazem o conceito de consumidor e fornecedor e revelam, por si sós, a aplicabilidade do CODECON aos contratos imobiliários.

De acordo com o artigo 2º do referido diploma legal, o que define a condição de consumidor é a destinação que se dá para o produto ou serviço utilizado. Nesse caso, para a pessoa, seja ela física ou jurídica, se enquadrar na condição de consumidor, basta que ela utilize o produto ou serviço como destinatária final.

O fornecedor, por sua vez, é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços, conforme previsto no artigo 3º do mesmo diploma.

Dessa forma, e ainda considerando que o bem imóvel é tipificado como produto, nos termos do § 1° do artigo 3º da citada norma, tem-se que, de fato, é inevitável a aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de comercialização de imóveis firmados entre o adquirente, na condição de destinatário final do produto, e as construtoras, incorporadoras e demais empresas integrantes do mercado imobiliário.

Aliás, foi com base nas disposições dos artigos supracitados (arts. 2º e 3ºdo CDC) que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que é aplicável o Código de Defesa do Consumidor aos contratos firmados entre compradores, construtoras e agentes financeiros e mutuários para aquisição de bens imóveis.

Por outro lado, naquelas relações contratuais em que os integrantes não se enquadrarem nos conceitos de consumidor e fornecedor, a solução dos litígios deve estar submetida às regras do Código Civil/2002, que estabelece normas voltadas para a relação contratual entre iguais.

Enquanto no Código Civil prevalece o princípio da igualdade, aplicável aos todos os sujeitos da relação contratual, no Código de Defesa do Consumidor é dado um tratamento diferenciado ao sujeito/consumidor que em tese se apresenta numa condição de vulnerabilidade em relação ao fornecedor do produto ou serviço.

Daí o caráter protetivo do CODECON cuja aplicação decorre da identificação dos sujeitos da relação jurídica, tratando de forma diferente aquele (ou aqueles) identificado como consumidor e que, nessa condição, é parte hipossuficiente na relação contratual.

Dado esse caráter protetivo do CDC, comparado ao Código Civil/2002, suas normas  são mais específicas e caracterizam conceitos de forma ampla, trazendo para o consumidor adquirente do produto ou serviço opções e prazos não  previstos no Código Civil/2002, a  exemplo do disposto no inciso II,   § 1°  do artigo 18, segundo o qual o consumidor tem o direito de optar pela restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, no caso em que o fornecedor do  produto ou serviço não sanar o vício no prazo de 30 dias.

De toda forma, o que se observa na prática é que a aplicação dessas normas pode ocorrer de forma alternativa, subsidiária e até simultânea, conforme o caso concreto.

Segundo Antônio Herman Vasconcelos Benjamim, Leonardo Roscoe Bessa e Cláudia Lima Marques, em sua obra  Manual de Direito do Consumidor, existem três espécies de diálogo entres estas duas normas, senão vejamos:

Em minha visão atual, três são os tipos de “diálogo” possíveis entre essas duas importantíssimas leis da vida privada: 1) na aplicação simultânea das duas leis, uma lei pode servir de base conceitual para a outra (diálogo sistemático de coerência), especialmente se uma lei é geral e a outra especial, se uma é a lei central do sistema e a outra um microssistema específico, não completo materialmente, apenas com completude subjetiva de tutela de um grupo da sociedade; 2) na aplicação coordenada das duas leis, uma lei pode complementar a aplicação da outra, a depender de seu campo de aplicação no caso concreto (diálogo sistemático de complementaridade e subsidiariedade em antinomias aparentes ou reais), a indicar a aplicação complementar tanto de suas normas, quanto de seus princípios, no que couber, no que for necessário ou subsidiariamente; 3) ainda há o dialogo das influências recíprocas sistemáticas, como no caso de uma possível redefinição do campo de aplicação de uma lei (assim, por exemplo, as definições de consumidor stricto sensu e de consumidor equiparado podem sofrer influências finalísticas do Código Civil, uma vez que esta lei vem justamente para regular as relações entre iguais, dois iguais-consumidores ou dois iguais-fornecedores entre si – no caso de dois fornecedores, trata-se de relações empresariais típicas, em que o destinatário final fático da coisa ou do fazer comercial é um outro empresário ou comerciante -, ou, como no caso da possível transposição das conquistas do Richterrecht (direito dos juízes), alçadas de uma lei para a outra. É a influência do sistema especial no geral e do geral no especial, um diálogo de Double sens (diálogo de coordenação e adaptação sistemática). (BENJAMIN; BESSA; MARQUES, 2009, p. 94-95).

De todo o modo, seja pelo diálogo sistemático de coerência, de complementariedade ou de subsidiariedade, percebe-se que o que se busca hoje é o diálogo e a harmonia entre as fontes do direito, observada a condição de subsidiariedade e a necessidade de complementação de cada uma delas.

Um dos pontos comuns entre o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil, e que vale destacar, é que eles preservam o princípio da boa-fé objetiva, aplicado aos dois lados da relação, inclusive à parte considerada hipossuficiente.

A propósito, seria correto afirmar que inexiste incoerência entre o Código de Defesa do Consumidor e os princípios do Código Civil aplicáveis às relações de consumo.

A questão é que, em se tratando de relação de consumo, o objetivo maior é garantir a proteção dos direitos do consumidor diante da sua condição de vulnerabilidade na relação contratual.

O que não se pode ignorar, porém, é que o Código de Defesa do Consumidor também busca proteger e defender a ordem pública e o interesse social.

Portanto, a aplicação dessa norma para solução de litígios decorrentes de contrato de imóveis firmados por consumidores não pode estar dissociada dos reflexos que serão sentidos no mercado como um todo, não apenas no mercado imobiliário.

REFERÊNCIAS

CÓDIGO CIVIL. Lei 10.406 de 10/01/02. Brasília, Diário Oficial da União, 2002.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Lei 8.078 de 11/09/90. Brasília, Diário Oficial da União, 1990.

BENJAMIN, Antônio Herman de Vasconcellos; BESSA, Leonardo Róscoe e MARQUES, Cláudia Lima. Manual de Direito do Consumidor. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009.


Por: Gleison Nunes, Advogado no GNLCDC Advogados.