O percentual de retenção na rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e o Projeto de Lei nº 1.220/2015

14 de março de 2018

É grande o número de demandas judiciais baseadas na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Pode-se dizer que a recessão econômica a que o pais se submeteu nos últimos anos contribuiu diretamente com o aumento do número de litígios dessa natureza. Grande parte dessas ações são propostas pelos compradores que pleiteiam a restituição do valor das parcelas pagas porque discordam do percentual de restituição previsto no contrato ou exigido pelo vendedor na ocasião do desfazimento do negócio.

A tarefa atribuída ao Poder Judiciário é a de fixar o percentual a ser retido pelo vendedor/construtor no caso de rescisão do contrato por culpa exclusiva do comprador. Isso porque a discussão acerca da restituição de parcelas pagas – na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor – está superada, haja vista a edição da Súmula 543 do STJ. Confira-se:

Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)”

Com a edição da súmula 543, restou consolidado o que já vinha decidindo o STJ no sentido de que a restituição de parcelas pagas pelo promitente comprador deve ocorrer de forma integral e imediata, vale dizer, nos casos em que a rescisão contratual se der por culpa exclusiva do promitente vendedor.

Ao mesmo tempo, a súmula estabeleceu que a restituição deve ser feita de forma parcial quando for do comprador a culpa pela rescisão do contrato, porém, a súmula não definiu o percentual a ser retido pelo promitente vendedor. Eis questão!

Desde então os Tribunais Estaduais, e até o próprio Superior Tribunal de Justiça, vinha decidindo que o percentual de 10% (dez por cento) das parcelas pagas seria adequado para efeito de retenção em casos de rescisão do contrato causada pelo comprador.
Com o passar do tempo, a Corte Superior fixou o percentual de retenção que pode variar entre 10% e 25%, devendo ser aplicado conforme as circunstâncias de cada caso. Ainda, segundo entendimento firmado pelo STJ, no percentual de retenção não se incluem as arras pagas quando do fechamento do negócio, eis que, dada a sua natureza indenizatória, elas são perdidas integralmente por aquele que der causa à rescisão.

Enquanto isso, está tramitando na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 1.220/2015, que regulamenta a desistência do contrato de compra e venda de imóvel. Este projeto, que já recebeu parecer da Comissão de Defesa do Consumidor pela sua aprovação, estabelece, entre outros assuntos, o direito do promitente vendedor de reter 10% (dez por cento) do valor das parcelas pagas e ainda estipula o prazo de 30 (trinta) dias para devolução do valor.

Não há dúvidas de que a aprovação desse projeto de lei seria benéfica, sobre tudo ao Poder Judiciário, na medida em que a pacificação do percentual de retenção reduziria consideravelmente o número de demandas judiciais. Entretanto, como bem ponderado pela Corte Superior, cada caso tem suas particularidades e a fixação em lei do percentual em 10%, ao mesmo tempo que soluciona a questão, poderá não fazer justiça.

No caso do promitente vendedor/construtor, por exemplo, deve-se levar em consideração que os gastos não se limitam aos custos de corretagem, que pode chegar a até 8% (oito por cento) do valor do imóvel. Além da corretagem, existem diversos outros gastos que são suportados pelo vendedor/construtor, tais como marketing, despesas administrativas etc. Dessa forma, o projeto deve levar em consideração as ponderações da jurisprudência, sobretudo para se adequar o percentual ou oferecer opções que possam solucionar o distrato sem prejudicar o direito de qualquer das partes.

Assim, há que se reconhecer a viabilidade do projeto de lei nº 1.220/2015, que tem como objetivo encerrar a discussão acerca do percentual de retenção, ressalvando que a sua aprovação deve ser precedida de cautelosa reflexão sobre outros aspectos importantes que demonstram a necessidade de adequação do percentual de 10% (dez por cento) nele sugerido.

Gleison Nunes Moreira, advogado no GNLCDC Advogados.

Projeto de Lei nº 1.220/2015
http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=1214970