Rescisão antecipada de contrato – Locação Convencional x Locação BTS (Built To Suit)

10 de maio de 2018

As questões relativas à multa por rescisão antecipada de contratos são, de fato, pontos dos mais controvertidos, no que tange às relações de locação. No momento da celebração do contrato de locação, o locador almeja que o prazo contratual seja cumprido na íntegra, rendendo os respectivos aluguéis, durante todo o período ajustado entre as partes.

Neste norte, asseverando tal expectativa e com o escopo de elidir as rescisões prematuras sem respaldo legal e/ou contratual, e, portanto, injustificadas, o legislador, por meio da Lei Federal nº 8.245/91 (“Lei do Inquilinato”), assegura ao locador o direito de auferir uma multa, caso o locatário desista da locação antes do encerramento do prazo contratualmente estabelecido.

O cerne da polêmica não se refere à existência ou não da multa, que é condição geralmente incontroversa nos contratos, mas sim ao valor desta multa, a qual deverá ser ajustada aos parâmetros legais e jurisprudenciais.

Do ponto de vista legal, a Lei do Inquilinato limita-se a preceituar que a multa pode ser cobrada e a garantir que sempre será devida de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato, nos termos do seu artigo 4º (quarto). Portanto, quanto maior o período de cumprimento do contrato na data da rescisão antecipada, menor será a multa em desfavor do locatário.

Entretanto, ao não estabelecer critérios absolutamente objetivos para a fixação do valor adequado da multa por rescisão antecipada, concedendo certa liberalidade de definição do(s) valor(es) às partes, especialmente ao locador, desde que observada a proporcionalidade legal, deu-se margem a uma multiplicidade de multas sendo praticadas.

Também é verdade que essa omissão legislativa (ausência de critérios objetivos, para não dizer matemáticos, de fixação da multa por rescisão antecipada) acabou por fomentar a propositura de ações judiciais, nas quais o tema é debatido individualmente, ora para coibir o lucro/enriquecimento indevido do locador, ora para se evitar que a multa seja inferior àquela que realmente deveria ser aplicada, em proporção ao descumprimento perpetrado pelo locatário.

Para resolver tal imbróglio, bastaria que o legislador tivesse estabelecido que o valor da multa por rescisão antecipada deve corresponder a determinado percentual (ex.: 30%), aplicado sobre o valor total dos aluguéis que faltam para completar o prazo contratualmente ajustado.

Apesar do equívoco primitivo, verifica-se que, pelo menos em relação às locações na modalidade “built to suit” (BTS), por meio da inovação trazida pela Lei nº 12.744/12, que acrescentou o artigo 54-A e seus parágrafos à Lei do Inquilinato, o legislador procurou definir parâmetros razoáveis na questão da multa por rescisão antecipada.

Nessa modalidade de locação, por meio da qual um imóvel é construído para atender às necessidades/exigências de um locatário já predefinido, ou seja, às especificidades do negócio do locatário. Destarte, é reconhecido que o locador despende grande investimento para a edificação do imóvel na forma pleiteada pelo futuro locatário, e, em contrapartida, espera que este se comprometa a permanecer no imóvel durante lapso temporal que compense o valor do investimento promovido.

Neste diapasão, denotando-se que a rescisão antecipada do contrato de locação BTS (“built to suit”) propicia enorme risco de prejuízo ao(s) locador(es), o legislador, por meio da Lei nº 12.744/12, preocupou-se em estabelecer o patamar máximo para a multa por rescisão antecipada, a qual não poderá superar o somatório dos alugueis devidos até o fim do prazo de vigência.

Deste modo, nessa modalidade locatícia (BTS), em que a exposição financeira e o risco de danos ao locador, quando da rescisão antecipada do contrato de locação, são indubitavelmente superiores do que numa locação normal, definiu-se que a penalidade pela devolução antecipada do imóvel não pode exceder os alugueis devidos até o fim do contrato.

Vale ressaltar que, em contratos de locação BTS, é de suma importância, para o locador, que as condições das obras da construção ou da substancial reforma do imóvel concedido em locação sejam clara e expressamente estabelecidas (projetos, memoriais descritivos, orçamentos, cronogramas etc.), visando evitar quaisquer questionamentos futuros quanto ao valor da multa rescisória, que é embasada no investimento realizado, e trazendo, portanto, a almejada segurança jurídica.

Nestes termos, a legislação pátria reconheceu que, sendo estabelecida multa acima do valor supramencionado (soma dos alugueis devidos até completar o prazo contratual), haveria enriquecimento sem causa do locador, ao mesmo tempo que definiu que qualquer multa igual ou inferior à referida soma é absolutamente aceitável.

Com isso, fica evidente que o estabelecimento, por lei, do critério objetivo para fixação da multa por rescisão antecipada de contrato de locação BTS (built to suit) inibe consideravelmente a discussão judicial do tema, eis que a probabilidade de alteração da multa, para mais ou para menos, é muito remota, pois, além de legalmente respaldada, foi definida por critério razoável.

Respeitado eventual posicionamento contrário, entendemos que os preceitos advindos com o artigo 54-A e seus parágrafos, da Lei do Inquilinato, são salutares, primeiramente por pacificar judicialmente a questão e evitar discussões infrutíferas, mas especialmente por respeitar os princípios básicos do Direito Civil, como o da boa-fé objetiva.

Alexandre Rosa Gonçalves
Direito Imobiliário