RET – Regime Especial de Tributação – negócios e recebimentos posteriores à conclusão da obra

1 de junho de 2018

Dentre os regimes tributários especiais, destacamos, para este artigo, o RET Incorporação, cuja sistemática adota o pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, incidentes sobre o valor total das receitas decorrentes de um determinado empreendimento, recolhidos mensalmente entre 1% a 4%.

E uma das questões mais polêmicas gira em torno dos negócios ou recebimentos feitos após a conclusão da obra.

Pode-se afirmar peremptoriamente que a submissão da incorporação imobiliária ao regime especial de tributação se estende às receitas decorrentes de vendas de unidades prontas, mesmo que vendidas após o encerramento da obra, pela incorporadora.

Não há nenhuma regra legal que fixe a conclusão da obra como termo final do RET.

A bem da verdade, o art. 1º da Lei nº 10.931/2014 impõe o aludido regime tributário “enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação” (art. 1º da Lei nº 10.931/2014).

Com a conclusão da obra (expedição do alvará de habite-se, averbação da construção e individualização das matrículas das unidades autônomas) extingue-se o patrimônio de afetação (art. 31-E, inciso I, da Lei nº 4.591/1964) mas não se extinguem os direitos de crédito nem, muito menos, as obrigações do incorporador junto aos compradores.

Mesmo após a edificação finalizada, o incorporador continua assim figurando nos novos negócios de compra e venda. Quando aliena a unidade imobiliária pronta, o incorporador não se transmuda num vendedor comum; ele preserva todas as obrigações do incorporador estipuladas em legislação específica.

Ademais, além das inescapáveis obrigações de garantia dos imóveis vendidos, revela-se extremamente comum a existência de créditos do incorporador após a conclusão da obra, quando ordinariamente se concentram os pagamentos realizados por intermédio de instituições financeiras.

Ainda em relação às instituições financiadoras, também é muito comum que persistam débitos do incorporador após o término da obra, na maioria das vezes débitos que se vinculam especificamente àquelas unidades ainda não comercializadas.

Assim, o regime especial de tributação se encerra apenas quando extintos todos os direitos e obrigações do incorporador, ou seja, quando se esgota o objeto da incorporação, o que, como repetidamente asseverado, não coincide com a averbação da construção.

Sabe-se, entretanto, que, para o fisco, como se observa de diversas soluções de consultas, uma vez entregue a obra e, consequentemente, extinto o patrimônio de afetação, nos termos do inciso I do art. 31-E da Lei n. 4.591,16 ou seja, uma vez averbada a construção e registrados os títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes, não mais seria possível tributar as receitas auferidas após esse momento pelo RET.

Mas o que a lei exige, não como critério para definir o tempo de vigência do RET, mas, sim, como requisito necessário ao ingresso no programa é que a pessoa jurídica faça prova da afetação patrimonial.

Ora, os requisitos necessários ao ingresso no regime especial de tributação não se confundem com o tempo de duração deste regime.

Se o legislador quisesse que o RET terminasse com a conclusão da obra e com a extinção do patrimônio de afetação, bastaria ter dito isso expressamente em seu art. 1º. Contudo, considerando que o legislador não procedeu dessa forma, autorizando que o RET vigore “enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação”, não merece guarida a interpretação da RFB, materializada em diversas Soluções de Consultas.

Consequentemente, o aplicador do direito não pode, sob o pretexto da interpretação, criar ou atribuir significados subjetivos e arbitrários aos enunciados normativos, assim como não pode ir além do seu sentido linguisticamente possível.

Portanto, na opinião deste profissional, ressalvado o risco de autuações pela RFB, com base nos entendimentos vistos, mas que podem e devem ser impugnadas, as receitas oriundas de vendas de unidades imobiliárias após a conclusão da obra também devem ser tributadas pelo RET.

Sendo estas nossas considerações sobre o tema, ficamos à disposição sempre.

Por Guilherme Indiano, especialista em Direito Tributário no GNLCDC Advogados.